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생애첫주택구입과취득세감면

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생애첫주택구입과취득세감면   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   온타리오에서는생애처음으로주택을구입하시는분들을대상으로일정부분의취득세를감면해주는혜택을제공하고있습니다.첫주택자세금감면은Ontario 주취득세와Toronto 시의취득세모두에적용되고,한도는Ontario 주의세금에대한혜택이주택당최대$4,000, Toronto 시의세금에대한혜택이주택당최대$4,475입니다.따라서첫주택을토론토에있는신축주택이나콘도를구매하시는경우,최대$8,475의세제혜택을받으실수있습니다.   캐나다의첫주택자에대한취득세혜택은예전에는국적을불문하고적용해주던혜택이었습니다.그러나,2017년1월1일이후에는시민권자나영주권자에게만이혜택이적용되는것으로변경되었습니다.그러나2016년11월14일전에계약서에서명하신경우,국적에관계없이혜택을받으실수있도록예외조항이있습니다. 2021년과2022년에클로징이예상되는몇몇콘도는2016년11월14일전에계약이되었으므로,이조항이적용될여지가있습니다.   그외에아래와같은조건이충족되어야합니다.   구매자가18세이상이어야합니다. 캐나다는물론한국이든미국이든,세계어디에서도본인이름으로주택을구입한적이없어야합니다. 결혼을한경우,배우자도첫주택구매자이어야합니다. 단,배우자에게집이있었더라도,결혼전에집을팔고무주택자가되었다면배우자는여전히혜택을받지못하더라도본인의지분에대해서는혜택을받을수있습니다. 구매자는해당주택을주거주지로하여야하며,클로징날짜로부터9개월안에입주하여야합니다.   혹시구매시점에서신청을하지못해서혜택을보지못하신경우,클로징으로부터18개월이내에신청을하실수있습니다.   최근신축콘도를구입하시는분들은대부분자녀가있는부모님이신경우가많습니다.토론토의주택가격이워낙많이올라자녀분들이콘도도소유하기가어렵다고하시면서자녀명의로콘도를구입하거나등기하시려는경우,자녀들은첫주택자취득세감면혜택대상이될수있으니참고하십시오.  

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Pre-Delivery Inspection

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본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   신축콘도혹은신축주택의분양계약서에빠지지않고들어가는내용중하나가occupancy closing 이전에는구매자가해당콘도나주택에들어갈수없다는것입니다.   이내용은사고가나는등안전이나보험과관련된문제가발생하는경우를예방하기위한것이큰목적입니다만,추후결함이발견된경우의책임소재를분명히하는효과도있습니다. 예를들어occupancy 이전에구매자가혼자신축콘도에들어간후에문손잡이중하나가작동하지않는것이발견되었다면,빌더입장에서는구매자가고장낸것이라고주장할수도있습니다.그래서빌더와구매자가occupancy date 이전에함께들어가서이상유무를살피는과정을거치게되는데,이를Pre-Delivery Inspection (PDI)이라고합니다.   PDI시에발견된이상은보통그자리에서서면으로기록을남기게되는데,이러한부분은나중에빌더에게수리를요청하는근거가되며,그래서PDI 는구매자에게매우중요한절차입니다.   그러나요즘은COVID-19의영향으로빌더가단독으로PDI를실시하는경우가많습니다.이경우,구매자는첫입주(보통 occupancy closing)로부터 30일안에문제를서면으로적어콘도에제출하는것으로PDI를대신하게됩니다.   빌더가거부하지만않는다면PDI시에inspector와함께가는것을추천드립니다.전문지식이없는구매자가보는것보다는결함을잘발견할수있는경우가많습니다.하지만,빌더가inspector를거부하는경우도많이있으니이런경우에는미리조율을하셔야합니다.물론inspector가가족이나친적이라면문제가되지않습니다.     빌더는많은unit에대해PDI가수행되어야하기때문에PDI를신속하게진행하기를원하고,경우에따라서는시간을정해놓기도합니다 (예를들어1시간). 그러나구매자입장에서는문제를발견하고수리를요청하거나이의를제기하는근거가되는방문이므로최대한많은것을점검하셔야합니다.모든문을열고닫아보아야하고,모든스위치를켜고꺼보아야하며,모든수도꼭지나샤워기손잡이등을작동해보아야합니다.여러사람이갈수있다면한사람은각방의면적을재어보면서원래계약한면적과차이가나는지도확인하시면좋습니다.   PDI가마무리되면빌더로부터Tarion Warranty 서류가구매자에게직접전달이되는데,이서류가있어야occupancy closing(occupancy없이바로final closing을하는경우, final closing)  도가능하고,추후모기지은행에도제출해야하므로,이서류는바로변호사에게전달하시는것이좋습니다.

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부동산 매매계약 불이행시의 피해 보상

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부동산 매매계약 불이행시의 피해 보상   본 내용은법률자문이아니며, 이내용의어떤부분도법적인자문을드리는것으로해석될수없습니다. 본 내용과 관련하여법적인자문이필요하신분은반드시변호사와상담해주십시오.   부동산 매매거래에 있어서,판매자나 구매자 중 어느 한쪽이 계약을 위반하고 클로징을 하지 않는 경우,다른 한쪽은 여러가지 면에서 피해를 입게 되는 경우가 많습니다.구매자가 클로징을 하지 않으면 판매자의 자금 계획이나 다른 구매 계획에 차질이 생기게 되고,판매자가클로징을 하지 않으면 구매자는 머물 곳이 없게 될 수 있습니다. 부동산 […]

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Matrimonial Home

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Matrimonial Home   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   이런질문을하시는분들이많이계십니다 – 우리딸(혹은아들)이힘들게공부하고,취직해서먹을거안먹고입을거안입어가면서모기지넣어서,정말힘들게마련한집에왜3개월만에이혼한전사위(혹은며느리)가권한을갖게되는거죠?   캐나다에서재산에관한법은대부분재산혹은유산관련법에서다루지만,일부가정법관련법조항이적용되는경우가있습니다.Matrimonial Home 이대표적인경우인데,Matrimonial Home은가정법에서이렇게정의됩니다: Every property in which a person has an interest and that is or, if the spouses have separated, was at the time of separation ordinarily occupied by the person and his or her spouse as their family residence is their matrimonial home. […]

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클로징비용준비

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클로징비용준비   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   기존주택이든신축주택이든보통모기지를받아클로징을하시게됩니다.최근에클로징을하는콘도들은분양가격보다시장가격이많이올라있는데올해occpuancy closing이예정되어있는2221 Yonge 콘도나Blue Diamond 콘도,혹은final closing이예정되어있는 King Blue 콘도등을예로들수있겠습니다.따라서콘도의가치가높아진만큼높은금액의모기지승인을기대하시는구매자를종종만나게되는데,모기지보로커분들의말씀을들어보면은행에서는기본적으로분양가격과감정가격중낮은것을적용해서모기지금액을책정하게되어있다고하니,높은감정가격이높은모기지금액을보장하지는않는다는것을알고진행하시는것이좋겠습니다.   신축주택이나신축콘도의final closing 때가되면빌더의변호사가정산서(Statement of Adjustment)를작성하며,여기에는구매자가빌더에게지불할금액이정리되어있습니다.모기지승인을위해서는이정산서가필요합니다.이정산서를빌더측변호사가두달정도시간을두고보내준다면모기지를준비하기가용이할텐데,보통클로징으로부터2-4주전에발급해주기때문에모기지를준비할충분한시간이없어서고생하시는경우가많습니다.특히COVID-19으로인해은행직원들도재택근무를하는등절차상지연이발생할수밖에없는상황이라2020년에는제날짜에final closing을하지못해어려움을겪는분들이계셨고, 2021년에도이러한상황이재연될수있습니다.   신축주택이나콘도를여러번구매하신분들은익숙하시겠지만,처음구매하시는분들은정산서에예상보다금액이많이나와놀라시는경우가있습니다.Final closing 시에는환경개발분담금이나Tarion Warranty 비용등,분양계약서에서구매자가내기로합의한금액이모두청구됩니다.이에따라구매금액에서총계약금을뺀금액을최종금액으로생각하고계시는경우에는당황하시게됩니다.거기에취득세(Land Trasnfer Tax) 등이추가되니,보통직접거주하시는경우에는생각하신금액(즉분양가에서계약금음제외한금액)에$30,000 전후,세를놓으시는경우에는$50,000전후가추가로필요할것이라고예상하시는것이좋습니다. 2019년의경우,세를놓는콘도closing시에$70,000이상의부대비용이소요된경우도있었습니다.   Occupancy closing과Final closing이따로있어서두번에걸쳐closing이진행되는경우에는occupancy closing 당시의정산서를이용해서일부절차를진행할수있으므로occupancy closing이끝나자마자모기지준비를시작하시는것이좋습니다.하지만,occupancy closing과 final closing이함께이루어지는경우에는이런사전작업이거의불가능하므로만일의시태를대비하여이율이높더라도private mortgage를함께준비해놓으시거나변호사를통해연장요청(허가가나지않는경우도많으며,승인시여러가지비용이발생합니다)을미리하는것이필요한경우가있습니다.

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회사명의의신축콘도구입– 모기지및상속

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회사명의의신축콘도구입– 모기지및상속   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   대부분콘도를구입하실때에개인명의로계약을하시게됩니다.그런데,회사이름으로콘도를구입하시려는분들의문의가점점늘고있는추세입니다.   콘도가투자의대상으로인식되면서10채이상을보유하셨거나,계약하신분들을주위에서쉽게찾아볼수있습니다.그런데,고객중의한분은은행에자산을많이가지고계신분이었는데,해당은행에서는한가정에5채이상은모기지를줄수없으니다른은행에알아보셔야하는데,회사이름으로는5채이상도가능하다는말을들으셨다고합니다.   모기지에대한의견은은행마다,혹은모기지브로커마다다를수있기때문에여러가지의견을들어보셔야하겠습니다만,모기지를위해서회사를세우시는경우몇가지생각하실사항이있습니다.   우선회사설립에$1,200 전후 (회사설립및이와관련된모든서류구비시)의비용이소요된다는것입니다.회사이름으로구입하시는경우주거용콘도라고하더라도상업용이율이적용될수도있습니다.가장중요한것은회사가신생이면모기지를받기가쉽지않다는것입니다.지난달에세워진회사,혹은지난2-3년간아무런활동도없는회사라면오히려모기지를받기가어려우실수도있습니다.따라서충분한시간을두고모기지브로커와상의하셔야회사이름으로콘도를구입하시려는목적을이루실수있을것입니다.   상속을목적으로하시는분들도많습니다.이경우,회사를설립할당시부터자녀들에게주식을분배하고,부모님께서보유한주식을자녀에게증여하면,회사명의로된모든콘도를실제적으로자녀에게상속하는효과를누리실수있습니다.이러한목적으로콘도를회사명의로구입하시는경우에도역시충분한시간을두고변호사와상의하실것을추천드립니다.

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신축콘도분양- HST rebate받기

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신축콘도분양- HST rebate받기   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   지난번글에서신축콘도의분양가격이어떻게책정되고, HST와 HST rebate가어떻게이분양가격에관여하는지를설명드렸습니다.오늘은HST rebate를어떻게받게되는지를살펴보겠습니다.   우선구매자가직접거주를하는경우,빌더가HST rebate 적용이가능한총금액을미리할인해줍니다.하지만클로징시에 HST rebate만큼가격을추가로할인받는것이아닙니다.지난번에설명드린바와같이이할인가격은이미분양가격에포함이되어있어,계약시에할인된가격으로계약하시게되는것입니다.이후직접(및직계가족)거주인지아니면세를줄것인지에따라다른종류의HST rebate가적용됩니다.   직접,혹은가족이거주하는경우 구매자가직접거주하는경우, HST rebate를받기위해특별히따로해야하는일은없습니다.이미분양가에반영이되어있는데,이것을New Housing Rebate 라고합니다.   구매자의직계가족(부모,형제,자녀)이거주하는경우,미리빌더에게통보해야합니다.대부분은occupancy closing 단계에서통보를하게되는데,요즘은마지막mortgage approval 단계에서부모님이아자녀의소득을사용해야하는경우가많아마지막에변경되기도합니다.이와같이서면통보를하면대부분의빌더는인정을하고넘어가는데,경우에따라가족관계를증명할서류를요구하거나, occupancy 이후거주자의변경된운정면허증이나거주자이름으로발급되는utility bill을조건으로하기도합니다.   세를주는경우 세입자가거주하는경우, New Housing Rebate대신 New Residential Rental Property Rebate가적용됩니다.두가지모두HST rebate라는점은동일하지만,적용되는프로그램은다른것입니다.   이경우,빌더는HST rebate를할인해주지않습니다.따라서HST rebate 금액만큼콘도가격이올라가는셈이됩니다.지나번에설명드린아래사례에서직접거주하는분의분양가격이$374,900이라면세를주는경우는이금액에HST rebate인 $27,235.89 ($4,953.65 […]

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신축콘도구매시 Occupancy closing 과Final Closing의 이해

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신축콘도구매시 Occupancy closing 과Final Closing의 이해   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   처음으로신축콘도를구매하신경우, closing 이두번있다는것에당황하시는분들이계십니다.콘도를비롯한신축주택은보통closing을두번하게됩니다.하나는occupancy closing혹은interim closing이라고부르며다른하나는final closing 혹은title transfer closing 이라고부릅니다.   Occupancy closing은빌더가시로부터occupancy permit을받은시점이후에구매자가입주할수있는시기에이루어집니다.하지만이시기에는콘도가시에등록을할수있을만큼완성된것은아니고,해당콘도에서거주만가능한상태이기때문에명의의변경은이루어지지않고,잔금도납부하지않으며,따라서모기지도필요하지않은시점입니다.경우에따라분양금액의5%를추가계약금으로내는경우등을제외하면occupancy closing시에는비용이많이소요되지않습니다.   일단occupancy closing을하고나면,거주를하거나세입자를들이지않더라도(즉,해당콘도를사용하지않더라도) 콘도에대한모든비용(관리비,전기료등)과잔금에대한이자를빌더에게내야합니다.따라서빌더입장에서는어떻게하든occupancy closing을빨리해서비용부담은구매자에게떠넘기는것이유리합니다.하지만구매자입장에서는거주하기불편한경우가많이있습니다.아직콘도의여러곳이공사중일수도있고,심지어는화장실에수도배관이되어있지않은경우도있었습니다.   Occupancy closing 후콘도공사가완료되면시에콘도를등기하고콘도번호를받습니다.이단계가지나면명의를빌더에게서구매자에게로넘기게되는데,이것이final closing입니다.Final closing시에는잔금전액과함께계약서상의제반비용(예들들어전기계량기설피비용,개발분담금, tarion warranty 비용등)을함께납부하셔야합니다.그런데,final closing에대한통보가2주정도여유를두고오는경우가많아이기간안에모지기를얻기어려워하는분들이계십니다.따라서occupancy closing을하고나서바로모기지브로커와final closing에대한상의를시작하시는것이좋습니다.   드물지만빌더에따라closing을한번만하는경우도있습니다. Occupancy closing과 final closing을한번에하는것인데,closing이한번인것은편리하지만,미리모기지를알아보실기간이충분하지않은경우도있습니다.

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신축콘도구입시명의변경

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본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   콘도계약을하는시점에서는명의를어떻게할것인가에대해깊이생각하기어렵습니다.계약현장에있던사람명의로하기도하고,습관적으로부부이름으로하기도하며,자녀들에게준다는생각에자녀이름을써놓기도합니다.하지만,추후final closing 시점이되면여러가지문제로인해명의변경을의뢰하시는경우가많습니다.   부모님이나자녀가소득이충분하지않아모기지문제로가족명의를추가하는경우가가장흔하며,자녀명의를추가해서상속의효과를누리려는분들도많습니다.계약은배우자중한사람명의로했지만,항상그래왔기때문에두분모두명의에올려야한다는경우도적지않고,딸이름만들어가서아들이서운해하니둘다명의에올라가야한다는분들도계십니다.   예전에는직계가족의이름이추가되거나빠지는경우, 대부분의빌더가특별한요구를하지는않았습니다.하지만,최근빌더가CRA로부터직접HST rebate를받는부분이점점까다로워지면서명의변경에대한빌더의입장도까다로워지고있습니다.   우선명의변경시에구매자를추가하는것은대부분수용하지만구매자를빼는것은대부분거절됩니다.따라서2020년12월현재의추세만놓고본다면,나중에뺄수도있는이름은처음에는계약서에넣지않는것이유리합니다.구매자를추가하실때에는빌더에게요청하여계약에대한Amendment를작성하여서명하셔야합니다.   계약자중누군가를빼야하는경우,위와같은Amendment를해주지않는추세이므로,이러한경우변호사사무실을통해Direction re Title이라는서류를빌더에게제출해야하는데, final closing시에제출하는것이보통입니다.   빌더가위와같이Amendment나Direction re Title를통한명의변경을인정해주는경우도많으나,그렇지않고모든명의변경을전매로보고처리하는경우도있습니다. 즉,아들이름이추가되는것을아들에게의일부전매로보는것입니다.이경우,빌더및빌더의변호사에게전매처리비용을지불해야합니다.따라서추후명의변경의가능성이있는경우에는, 콘도계약후주어지는10일간의cooling off period에계약서를검토하신후,직계가족의이름이추가혹은삭제되는경우는전매로취급하지않는다는내용을명기하도록빌더에게요구하실것을추천드립니다(물론빌더의동의가없으면변경이불가능합니다).   하지만,빌더가가족간의명의변경을전매로취급하지않더라도CRA는세법상전매로볼수있으니,명의를변경하시려는분들은변호사를통해법적인부분의자문을받으시는것외에,반드시회계사의조언을미리받고진행하셔야합니다.

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신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate

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신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate   본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.   캐나다에서는대부분의거래에HST 13%가적용됩니다.아이스크림을사든제네시스를사든HST를내야한다는것입니다.하지만, 몇가지예외가있는데그중하나가“주거용으로사용하던주택”입니다.사람이살던주거용주택(콘도포함)을매매할때에는HST를징수할필요도,낼필요도없습니다.하지만,신축주택의경우, “주거용”에는해당이되지만예전에주거용으로“사용하던” 적이없기때문에예외가되지않고,따라서최근많은분들이구입하시는신축콘도구입시에는HST를필수적으로납부해야합니다.예외는없습니다.   하지만,resale 주택과의형평성을고려하여,캐나다정부는자격이되는구매자에게HST 13% 중일부를환급해주는정책을시행하고있고,사실상대부분의구매자들이이금액을환급받고있습니다.그러나,마지막클로징시점까지얼마의HST를내고얼마의HST rebate를받는지모르는경우가대부분입니다.이글에서는사례를통해콘도의분양가격이어떻게계산되면HST와HST rebate가어떻게관여하는지를설명드리려고합니다.   아래는빌더의Statement of Adjustment에서흔히볼수있는가격명세부분입니다.   Agreed Sale Price 라고표시된가격, $374,900.00이분양가격,즉구매자와빌더의계약서에나오는금액입니다.대부분의구매자들은이가격을“콘도의가격”이라고생각하십니다.하지만이가격은사실“콘도가격”이아니며,콘도가격은Net Sale Price라고되어있는$371,370.66입니다.그럼,왜분양계약서에$374,900.00이라고적는것일까요?   캐나다국세청(Canada Revenue Agency)에서는신축콘도구매자가해당콘도에직접거주하는경우, HST rebate 를빌더가우선할인해주고,국세청은구매자가받을HST rebate를구매자가아닌빌더에게지급하는것을허용합니다(물론다른조건들도충족이되어야합니다만,오늘은그러한부분은다루지않습니다).그리고현재온타리오주에서분양되는대부분의콘도분양계약서는“모든구매자는HST rebate를받을자격을충족하는사람들이다” 라는전제하에작성됩니다.   그래서빌더들은콘도의가격에HST 13%를더한후,다시거기에서HST rebate 금액을뺀가격을책정하고,필요에따라구매자에게제공할할인요소를credit으로빼고,다시세법에서정하는취득세산정용추가금액(예를들어, Tarion Warranty비용등은집의가치를올리는금액이므로그금액만큼취득세산정에추가로포함됩니다)을더한금액으로분양가격을산정하게됩니다.그래서위도표는이렇게이해할수있습니다.   콘도가격:                                           $371,370.66 콘도가격에대한HST:                   $18,568.53 + […]