토론토의 Vacant Home Tax

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

토론토 의 주택 공급 부족을 해소하고 또한 세수를 늘리기 위한 방편으로, 토론토 시는 vacant home tax를 신설하였습니다. 이에 따라, 토론토 지역에 보유한 집을 6개월 이상 비워두고 있는 경우, 집의 가치 (Current Value Assessment, CVA)의 1%에 해당하는 금액을 그 다음 해에 vacant home tax로 납부해야 합니다. 예를 들어 토론토 지역에 위치한 주택을 2022년에 6개월이상 빈 집으로 보유하고 있었다면 vacant home tax는 2023년에 납부하게 됩니다.

이를 위하여, 토론토 지역에 주택을 보유하고 있는 모든 소유주께서는 2023년 2월 3일까지 보유한 주택에 대한 Declaration을 제출해야 합니다. 이 declaration은 아래 링크를 통해 인터넷으로 제출할 수 있습니다.

https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/vacant-home-tax-declaration-of-occupancy-status/

이 declaration은 의무사항이며, 본인이 거주하는 경우라고 하더라도 매년 제출해야 합니다. 이 declaration을 바탕으로 vacant home tax가 부과될 지 그렇지 않을 지를 결정하게 됩니다. 정해진 기한 내에 declaration을 제출하지 않는 경우, 토론토 시는 집이 비어 있는 것으로 간주하고 세금을 부과할 수도 있습니다. 그리고, 기한 내에 declaration을 제출하지 않거나 거짓으로 declaration을 제출하는 경우, $250 – $10,000의 벌금이 부과될 수 있습니다.

Vacant Home Tax의 부과 대상이 되는 경우, 3월-4월 중에 이에 관한 notice가 발부되며, 이 세금은 5월 1일까지 납부해야 합니다.

집이 비어 있어도 vacant home tax를 내지 않을 수 있는 예외 조항도 존재합니다. 예를 들어, 소유주가 사망한 경우, 건강 상의 이유로 장기 요양을 하는 경우, 전년도에 주택을 구입한 경우 등입니다. 이러한 경우, 이를 증빙하는 서류를 제출하여 인정을 받으면 집이 비어 있어도 vacant home tax를 면제받을 수 있습니다.

Vacant home tax 와 관련하여 궁금하신 사항은 저희 사무실로 연락 주십시오.

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

신축 콘도의 분양 계약서에는 일반적으로 전매를 금지하는 조항이나, 전매시 빌더의 승인을 요구하는 조항이 들어 있습니다. 그리고 전매시 빌더 및 빌더 변호사 비용을 부담하는 조항도 들어 있습니다.

하지만, 최근에는 콘도를 거주용 보다는 투자용으로 구입하시는 분들이 많고, 이런 경우 전매를 하게 될 확률도 구매자에 비해 높기 때문에, 전매를 좀 더 간단하고 저렴하게 진행할 수 있도록 계약서 변경을 빌더에게 요청하는 추세이며, 빌더도 많은 경우 협조적입니다. 그래서 빌더 측 비용은 면제되는 경우가 많고, 빌더 측 변호사 비용만 지불하고 전매를 할 수 있도록 계약서를 수정하게 됩니다.

하지만, 계약서를 수정하더라고 전매 가능 횟수는 1회로 제한되어 있는 것이 보통입니다. 이 부분으로 인해서 난감한 상황이 발생하는 경우가 종종 있습니다.

예전에는 직계 가족의 명의를 추가하거나 삭제하는 경우, 전매로 처리하지 않고 amendment나 title re-direction으로 처리하는 경우가 많았습니다. 하지만, 최근에는 부부의 명의를 추가하거나 삭제하는 경우도 전매로만 처리해 주는 빌더가 늘어나고 있습니다. 따라서 가족 간 명의 변경이 있은 이후에 전매를 하려는 경우, 1회 전매 규정에 어긋나서 전매를 하지 못하는 경우가 있습니다.

어떤 구매의 경우, 아버지 명의로만 계약을 했는데, 모기지 브로커 분으로부터 단독으로는 모기지를 얻기 어렵다는 조언을 받아 아들 명의를 전매로 추가하셨습니다. 그러나, 아들도 직장을 떠나게 되어 모기지 승인 조건을 충족하지 못해 전매로 판매를 하기로 하셨으나, 아들 명의를 추가하는 전매로 1회의 기회를 사용한 것으로 간주되어 전매 승인을 받지 못하셨습니다. 그래서 할 수 없이 조금 비싼 이자의 private mortgage를 사용하셔서 클로징을 하셨습니다.

따라서 전매를 할 가능성이 있는 콘도에 대해서는, 분양계약서상의 명의 변경을 신중하게 진행하셔야 하며, 가족간의 명의 변경 시 전매가 아니라 amendment로 처리해 달라는 요청을 해 보는 것이 좋습니다.

전매로 구매한 콘도를 전매로 다시 판매하려는 경우도, 마찬가지로 위의 조항으로 인해 빌더 승인이 나지 않는 경우가 대부분입니다. 따라서 전매로 구매하시는 경우에는 그대로 클로징을 해야 한다고 생각하시고 진행하시는 것이 좋습니다.

저희 사무실에서는 분양 계약서 검토시 전매에 대한 규정을 검토하고 조언을 드리고 있습니다. 기타 분양 콘도의 전매와 관련하여 궁금한 사항은 저희 사무실로 문의해 주십시오.

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

콘도를 처음 분양받으시는 분들은 신축 주택과 re-sale 주택의 클로징 비용에 차이가 있다는 것을 알지 못하고 계약하시는 경우가 대부분입니다. 예를 들면 계약 가격이 $1,000,000이고 계약금이 총 $200,000 이라면 클로징시에 빌더에게 $800,000을 주는 것으로 생각하시는 경우가 많습니다.

하지만 신축 콘도의 경우에는 이보다 많은 추가 금액이 필요합니다. 분양 계약서를 보시면 보통 Adjustments 라는 항목이 있는데, 이 항목에는 작게는 10가지 정도에서 많게는 거의 30가지의 요소가 나열되어 있고, 이 항목들이 구매자가 추가로 부담해야 하는 금액들이 됩니다.

이 중에서 주로 문제가 되는 항목 몇 가지에 대해 말씀들리도록 할 텐데, 이번에는 개발 분담금에 대한 내용입니다.

보통 개발 분담금이라고 부르는 비용은 사실 단일 항목이 아니라 여러가지 비용 내역을 포함하고 있습니다. 예를 들어 신축이 들어섬으로써 예상되는 childcare 비용, 화재 대비 관련 비용, policing 비용, 도로 건설 및 유지/보수 비용, 공원 조성 비용, community 조성 비용 등 세부적으로 보면 10가지도 넘는 내역으로 이루어져 있습니다.

예전에는 개발 분담금 총액이 $5,000도 되지 않았었는데, 요즘은 $30,000넘는 경우도 가끔보입니다. 이에 따라 분양 계약서를 작성하면 보통 빌더에게 개발 분담금의 상한선 (cap)을 정해달라고 요청하게 되고, 많은 경우 빌더가 이러한 요청을 받아들이거나 미리 상한선을 정해 줍니다.

하지만, 여기에는 몇 가지 함정이 있는데, 그 중 가장 중요한 것은 개발 분담금 항목의 분할입니다.

예전에는 하나의 항목에 개발 분담금 관련 조항이 다 들어있어서 하나의 항목만 상한선을 정해 놓으면 적어도 그 이상이 청구되지는 않을 거라고 생각할 수 있었습니다. 하지만 요즘에는 빌더가 분양 계약서에 개발 분담금 항목을 여러 개로 쪼개 놓은 후, 그 중 1-2개에만 상한선을 두는 경우가 많습니다.

예를 들면 개발 분담금 항목을 Education Levy, Section 37 Levy, Park Levy, Development Levy, Public Art levy등 여러가지 항목으로 나누어 놓고 그 중 대표격인 Development Charge 항목에만 상한선을 두는 것입니다.

이 경우, 상한선을 두지 않은 항목에서 큰 비용이 발생될 수 있어서 1-2개 항목에 상한선을 두는 것이 의미가 없을 수도 있습니다.  실제로 Development Charge 부분은 $7,500에 상한선이 주어져 있었지만, Park Levy 등 다른 항목에서 $15,000이 넘는 금액이 청구되는 경우도 종종 보게 됩니다.

따라서 분양 설명서에는 development charge에 상한선이 주어져 있다고 홍보하는데, 사실 고객 기준에서 보면 상한선이 없는 것이나 마찬가지인 경우가 생길 수 있습니다.

 

콘도의 클로징 비용과 관련하여 더 자세한 사항은 저희 사무실로 연락 주십시오.

 

신축 콘도의 재산세 (property tax)

 

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

신축 콘도를 클로징하실 때에 보통 해당 년도의 재산세를 빌더에게 납부하고 클로징 하는 경우가 대부분입니다. 하지만, 이 시점에서는 재산세가 부과되어 있지는 않으며 이 떄 빌더에게 내는 금액은 빌더의 추정치일 뿐입니다.

 

재산세는 부동산의 가치에 따라 부과되는 세금이기 때문에, 먼저 부동상의 가치가 결정이 되어야 합니다. 부동산의 가치는 MPAC(Municipal Propety Assessment Corporation)이라는 기관에서 일률적으로 담담하고 있는데, 신축 콘도의 경우 final closing 이후에 MPAC에서 건물의 가치를 정하게 됩니다.

 

MPAC에서 부동상의 가치를 산정하고 시청에 자료를 발송하면 이 자료를 바탕으로 시청에서 세금을 결정해서 부과하기 때문에, 신축 콘도의 클로징 후 재산세 고지서를 받으시기까지는 보통 1년에서 1년 반 정도가 소요되는 것이 보통입니다. 하지만, 빠른 경우 6개월도 되기 전에 나오는 경우도 있으며 늦어지면 2년 가까이 시간이 소요되기도 합니다.

 

이렇게 Final closing 이 훨씬 지난 시점에서 첫 번째 고지서가 발급되기 때문에 처음으로 부과되는 재산세는 소급되어 계산됩니다. 그래서 2020년에 클로징 한 콘도의 경우, 2021년에 고지서를 받으면 2020년의 재산세까지 내라고 되어 있는 경우가 있습니다.

 

신축 콘도를 클로징 할 때에 납부한 금액과 실제로 1년에서 1년 반 뒤에 시에서 결정하는 금액은 차이가 있을 수 밖에 없습니다. 따라서 첫 번째 재산세 고지서를 받으면 살펴 보시고 금액차이가 큰 경우 빌더에게 정산을 요청하시는 것이 좋습니다.

 

빌더와의 정산이 늦어지는 경우에라도 일단 부과된 재산세는납부를 하시는 것이 좋습니다. 재산세는 소유자를 따라가는 세금이 아니라, 부동산을 따라가는 세금이므로 혹시 재산세 고지서 내역에 동의하지 않으시는 경우에라도, 일단 세금을 납부하시고 해결 방안을 모색하셔야 합니다. 그렇지 않으면, 늦게 납부된 금액에 대해 부동산 소유주가 이자를 부담해야 하니 주의 하십시오.

 

Reserve funds란?

 

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

콘도를 구입하면 매달 common expense (관리비)를 납부해야 합니다. 이 금액은 콘도의 관리에도 사용되지만, 일부는 Reserve Funds 명목으로 저축됩니다.

 

Reseve funds는 콘도가 개별 유닛이 아닌 공동의 이익을 위해 사용할 자금을 모아 놓은 일종의 예비비 개념입니다. 예를 들어, 콘도의 카펫을 교체한다든지, 페인트를 새로 칠한다든지, 사고로 고장난 장비를 수리/교체한든지 하는 경우에 이 자금이 사용됩니다.

 

이 Reserve funds는 콘도가 매달 걷는 common expense의 일정 부분을 떼어 조성하는 것이며 일반적으로 10-20년에 걸처 reserve funds 조성 계획을 세워 놓게 됩니다.

 

신축 콘도의 final closing 시에 일반적으로 2개월 혹은 3개월치의 common expense에 해당하는 금액을 reserve funds 로 내라는 정산서를 받게 됩니다. 이 금액을 2개월 혹은 3개월치의 common expense를 미리 내는 것으로 생각하시거나 추후 돌려받는 돈으로 이해하고 계신 경우가 있습니다.

 

콘도가 지어진 지 오래되면 이 금액이 일정 수준을 넘어서게 되어 비상시에도 큰 문제가 없는 경우가 많습니다. 그런데, 신축 콘도의 경우는 이렇게 조성된 예비비가 없고 따라서 불의의 사고가 발생한다면 자금적인 문제가 생길 수 있습니다.

 

그렇기 때문에  신축 콘도를 구매하게 되면, 클로징시에 구입자들이 reserve funds 조성을 위한 금액을 추가로 납부합니다. 보통 2개월 혹은 3개월치의 common expense에 해당하는 금액을 reserve funds 조성을 위해 납부하도록 정산서에 표기되는 데, 몇 개월치 common expense에 해당하는 금액을 내야 하는지는 분양 계약서상에 기재되어 있습니다.

 

이 금액은 reserve funds 계정으로 들어 간 후 반환되지 않으며, common expense를 기준으로 계산을 한 것일 뿐, common expense를 납부하시는 것이 아닙니다. 이 부분에 대해 궁금하신 부분이 있다면 빌더의 정산서를 변호사를 통해 설명을 들으실 수 있습니다.

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

콘도를 처음 분양받으시는 분들은 예상했더 금액보다 몇 만불씩이나 많은 금액이 클로징시에 청구되어 놀라시는 경우가 많습니다.

 

예를들어, 계약 가격이 $500,000이고 계약금이 총 $100,000 이라면 클로징시에 빌더에게 $400,000을 주는 것으로 생각하시는 경우가 많은데, 신축 콘도의 경우에는 이보다 많은 추가 금액이 필요합니다.

 

분양 계약서를 보시면 보통 Adjustments 라는 항목이 있는데, 이 항목에는 작게는 10가지 정도에서 많게는 거의 30가지의 요소가 나열되어 있고, 이 항목들이 구매자가 추가로 부담해야 하는 금액들이 됩니다.

 

오늘은 이 중에서 개발 분담금 및 그 상한선에 대한 사항을 말씀드리려고 합니다.

 

보통 개발 분담금이라고 부르는 비용은 사실 단일 항목이 아니라 여러가지 비용 내역을 포함하고 있습니다. 예를 들어 신축이 들어섬으로써 예상되는 childcare 비용, 화재 대비 관련 비용, policing 비용, 도로 건설 및 유지/보수 비용, 공원 조성 비용, community 조성 비용 등 세부적으로 보면 10가지도 넘는 내역으로 이루어져 있습니다.

 

예전에는 개발 분담금 총액이 $5,000도 되지 않았었는데, 요즘은 $30,000넘는 경우도 가끔보입니다. 이에 따라 분양 계약서를 작성하면 보통 빌더에게 개발 분담금의 상한선 (cap)을 정해달라고 요청하게 되고, 많은 경우 빌더가 이러한 요청을 받아들이거나 미리 상한선을 정해 줍니다.

 

하지만, 여기에는 몇 가지 함정이 있는데, 그 중 가장 중요한 것은 개발 분담금 항목의 분할입니다.

 

예전에는 하나의 항목에 개발 분담금 관련 조항이 다 들어있어서 하나의 항목만 상한선을 정해 놓으면 적어도 그 이상이 청구되지는 않을 거라고 생각할 수 있었습니다. 하지만 요즘에는 빌더가 분양 계약서에 개발 분담금 항목을 여러 개로 쪼개 놓은 후, 그 중 1-2개에만 상한선을 두는 경우가 많습니다.

 

예를 들면 개발 분담금 항목을 Education Levy, Section 37 Levy, Park Levy, Development Levy, Public Art levy등 여러가지 항목으로 나누어 놓고 그 중 대표격인 Development Charge 항목에만 상한선을 두는 것입니다.

 

이 경우, 상한선을 두지 않은 항목에서 큰 비용이 발생될 수 있어서 1-2개 항목에 상한선을 두는 것이 의미가 없을 수도 있습니다.  실제로 Development Charge 부분은 $7,500에 상한선이 주어져 있었지만, Park Levy 등 다른 항목에서 $15,000이 넘는 금액이 청구되는 경우도 종종 보게 됩니다.

 

따라서 분양 설명서에는 development charge에 상한선이 주어져 있다고 홍보하는데, 사실 고객 기준에서 보면 상한선이 없는 것이나 마찬가지인 경우가 생길 수 있습니다.

 

콘도의 클로징 비용과 관련하여 더 자세한 사항은 저희 사무실로 연락 주십시오.

 

콘도소개서및분양설명서

 

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

신축콘도를분양받으시는경우,많은분들이분양사무소를방문하셔서견본도보시고설명도들으신후구매결정을하게됩니다.이때분양사무소에서는추후발생될개발분담금등제반비용,클로징후의common expense (매달콘도사무소에내야하는관리비) 등에대한내용도함께설명을드리는것이되는것이보통입니다.그리고콘도소개서및분양설명서를나누어주는경우도많습니다.

 

그런데,나중에실제로클로징하는시점에서매달내야하는common expense의비용이분양계약서서명시에들은비용과많이다르니,빌더에게배상을받아달라고하시는경우가있습니다. 4-5년전분양계약시에받은분양안내서사본을보관하고계시다가저희사무실로보내시면서법적인조치를취해달라고하는분들도계십니다.

 

그런데, 분양계약시에설명된내용이나콘도소개서및분양설명서에있는내용이서명된분양계약서에포함되어있지않은경우대부분법적효력을인정받기어렵습니다.분양계약서에“이계약서이외에는계약이없다”와같은문구가포함되어있는경우가많기때문입니다.

 

또한이런문구가포함되어있지않다고해도분양당시에몇년후의common expense를약속한다는것이현실성이없고,또콘도의재정이부족하다면결국special assessment를통해소유주로부터관리비를추가로걷게되거나,그다음해의common expense가크게인상될수밖에없습니다.

 

따라서분양당시에설명된 comon expense는해당년도의주위시세를기반으로한예측치일뿐이며,이때설명되는숫자를토대로구매결정을하시는것은무리인경우가종종있습니다.

 

만일꼭분양설명서상의내용이그대로지켜지기를원하신다면,분양설명서에있는모든내용을분양계약서에넣어달라고빌더에게요청하셔야하며,이러한요청은분양계약서를검토할수있는열흘간의cooling period안에이루어지는것이좋습니다.

 

분양계약설명서와관련하여궁금하신사항은저희사무실로연락주십시오.

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

최근부동산가격이급격히오르는추세인데,몇년전에도토론토를중심으로유사한현상이나타난경우가있었습니다.이에부동산투기를방지하는차원에서온타리오에서는Non-Resident Speculation Tax (외국인투기세,이하 NRST)라는세금을신설하였습니다.이로인해토론토를중심으로하여Golden HOrshoe라고불리는지역에서시민권이나영주권을가지지않은사람이주거용주택을구매하는경우,지분에관계없이15%의 NRST를내게되었습니다.

 

2020년에는2014-2016년에계약이체결된여러콘도프로젝트의클로징이있었는데,이시기에는외국인신분으로투자하신분들이많고,또투자하신지역이대부분Golden Horshoe 지역이라외국인투기세에대한문의가많이있었습니다.

 

NRST는2017년4월21일부로발효되었으므로, 2017년4월20일까지 binding agreement (모든조건이waive 된상태의계약)가체결되고,그후전매나명의변경등변경사항이없으면, 외국인신분으로2017년4월21일이후에클로징을하시더라도NRST는적용되지않습니다.

 

2021년에도2017년혹은그이전에계약이체결된콘도에대한클로징이많이있습니다.각건에대한분양계약서및amendment 등을보아야NRST 적용여부를판단할수있으므로,혹시final closing을앞두고NRST 금액이과해서고민하고계시다면변호사와상의해보실것을추천드립니다.

본 내용은 법률 자문이 아니며, 이 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될 수 없습니다. 본 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

분양콘도계약시에계약금(deposit)용으로일련의수표를빌더측에전해주게됩니다.이계약금은Tarion 보험에의해일정부분보호가됩니다.

 

분양계약서에서명하고 deposit더라도대부분은빌더가일방적으로취소할수있는조건들이있습니다.예를들어일정시점까지시의허가를받지못하거나,빌더가만족할만한financing 을받지못하는등의상황이발생하면빌더는계약을종료하고10일안에계약금을돌려주어야합니다.

 

만일빌더가계약금을돌려주지않으면최대$20,000까지 Tarion에서보상을받으실수있습니다.한도만초과되지않는다면이보상금액에는upgrade 금액부분도포함할수있습니다.

 

이때주의하셔야할점은deposit이trust account에보관되도록해야한다는것입니다.계약서상계약금을받는주체가대부분빌더변호사의trust account로주게되어있지만,가끔빌더앞으로수표를끊어달라는콘도도있으니,변호사의검토를받지않으시는경우에는이부분을잘보셔야합니다.

 

반환을받으실상황이발생하면아래와같이진행하시면됩니다.

 

• 1-877-982-7466 (TARION)에전화하셔서Deposit Refund Claim Form 을받으십시오.
• 이양식을작성하신후아래주소로양식을보내십시오.

Tarion, Warranty Services Department

5160 Yonge Street, 12th Floor

Toronto, ON M2N 6L9

• 추후분양계약서와계약금수표사본을 Taion에보내셔야하니,이두가지서류는잘보관하셔야합니다.
• 빌더가답변을한후6개월안에해결이되는것이보통입니다.