신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate

신축콘도구매(3) 콘도분양가격은어떻게산정되나- HST와HST rebate

 

 내용은 법률 자문이 아니며 내용의 어떤 부분도 법적인 자문을 드리는 것으로 해석될  없습니다 내용과 관련하여 법적인 자문이 필요하신 분은 반드시 변호사와 상담해 주십시오.

 

캐나다에서는대부분의거래에HST 13%가적용됩니다.아이스크림을사든제네시스를사든HST를내야한다는것입니다.하지만, 몇가지예외가있는데그중하나가“주거용으로사용하던주택”입니다.사람이살던주거용주택(콘도포함)을매매할때에는HST를징수할필요도,낼필요도없습니다.하지만,신축주택의경우, “주거용”에는해당이되지만예전에주거용으로“사용하던” 적이없기때문에예외가되지않고,따라서최근많은분들이구입하시는신축콘도구입시에는HST를필수적으로납부해야합니다.예외는없습니다.

 

하지만,resale 주택과의형평성을고려하여,캐나다정부는자격이되는구매자에게HST 13% 중일부를환급해주는정책을시행하고있고,사실상대부분의구매자들이이금액을환급받고있습니다.그러나,마지막클로징시점까지얼마의HST를내고얼마의HST rebate를받는지모르는경우가대부분입니다.이글에서는사례를통해콘도의분양가격이어떻게계산되면HST와HST rebate가어떻게관여하는지를설명드리려고합니다.

 

아래는빌더의Statement of Adjustment에서흔히볼수있는가격명세부분입니다.

 

Agreed Sale Price 라고표시된가격, $374,900.00이분양가격,즉구매자와빌더의계약서에나오는금액입니다.대부분의구매자들은이가격을“콘도의가격”이라고생각하십니다.하지만이가격은사실“콘도가격”이아니며,콘도가격은Net Sale Price라고되어있는$371,370.66입니다.그럼,왜분양계약서에$374,900.00이라고적는것일까요?

 

캐나다국세청(Canada Revenue Agency)에서는신축콘도구매자가해당콘도에직접거주하는경우, HST rebate 를빌더가우선할인해주고,국세청은구매자가받을HST rebate를구매자가아닌빌더에게지급하는것을허용합니다(물론다른조건들도충족이되어야합니다만,오늘은그러한부분은다루지않습니다).그리고현재온타리오주에서분양되는대부분의콘도분양계약서는“모든구매자는HST rebate를받을자격을충족하는사람들이다” 라는전제하에작성됩니다.

 

그래서빌더들은콘도의가격에HST 13%를더한후,다시거기에서HST rebate 금액을뺀가격을책정하고,필요에따라구매자에게제공할할인요소를credit으로빼고,다시세법에서정하는취득세산정용추가금액(예를들어, Tarion Warranty비용등은집의가치를올리는금액이므로그금액만큼취득세산정에추가로포함됩니다)을더한금액으로분양가격을산정하게됩니다.그래서위도표는이렇게이해할수있습니다.

 

콘도가격:                                           $371,370.66

콘도가격에대한HST:                   $18,568.53 + $29,709.65 = $48,278.18

구매가가받는HST rebate:         $4,953.65 + $22,282.24 = $27,235.89

콘도가주는discount:                   $1,872.00

세법에따른추가산정액:             $19,384.95

 

분양가격= $371,370.66 + ($18,568.53 + $29,709.65) – ($4,953.65 + 22,282.24) – $1,872.00 + $19384.95

 

이렇게해서$374,900.00이라는가격이나오는것입니다.따라서HST rebate를직접빌더에게서받을자격을충족하지못하는경우,클로징시에HST rebate 금액인$27,235.89를추가로납부해야하므로준비할금액이늘어나게됩니다.

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