부동산 매매계약 불이행시의 피해 보상
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부동산 매매거래에 있어서,판매자나 구매자 중 어느 한쪽이 계약을 위반하고 클로징을 하지 않는 경우,다른 한쪽은 여러가지 면에서 피해를 입게 되는 경우가 많습니다.구매자가 클로징을 하지 않으면 판매자의 자금 계획이나 다른 구매 계획에 차질이 생기게 되고,판매자가클로징을 하지 않으면 구매자는 머물 곳이 없게 될 수 있습니다.
부동산 매매 계약이 제대로 마무리되지 않는 경우,계약법을 토대로 하여 보상을 하게 되는데,이 때 일반적으로 적용되는 대전제는 “피해를 입은 쪽이 거래가 제대로클로징 되었을 경우와 동일한 금전적 위치에 놓이도록 보상한다” 입니다.만일 금전적이 보상이 이루어지기 어려운 경우에는 매우 드물지만 계약 집행을 강제하는 명령을 내리기도 합니다.구매자가 클로징을 거부하는 경우에 대해서는 예전에도 사례를 살펴본 적이 있는데,오늘은 좀 더 폭 넓게 살펴보려고 합니다.
구매자가 클로징을 하지 않는 경우
계약법상 피해를 받은 측은 피해를 최소화하기 위해 노력할 의무가 있습니다.부동산 거래의 경우에는 구매자가 계약을 이행하지 않았을 때 판매자는 다시 부동산을 매물로 내 놓고 팔기위해 노력해야 합니다.경우에 따라 더 높은 가격을 받기위해 리스팅을 늦추는 것이 합리적인 결정이라고 법원이 인정하는 경우 등 예외는 있지만,일반적으로는 최대한 빠른 시간안에 매물로 재등록하는 것이 기본으로 여겨집니다.
여러가지 상황 중에서도 나쁜 상황은 판매자가 매도 자금으로 다른 주택을 구입하게 되어 있는 것입니다.이 경우,가능하다면 판매자는 다시 매도가 이루어질 때까지 중간 자금 (bridge loan)을 대출받아매수를 진행하기도 하지만,자금 마련이 되지 않으면 매수 클로징을 하지 못하게 되어 계약을 위반하는 수 밖에는 없습니다.이 경우,판매자는 본의 아니게 구매 계약을 위반한 사람이 되는데,이 때 판매자가 입은 피해는 “구매자가 내가 집을 판매한 자금으로 다른 집을 구매하는 것을 알고 있었거나,정황상 알았어야만 한다”는 것을 증명하고 계약을 위반한 구매자로부터 보상받을 수 있을 확률이 매우 높습니다.구매자 입장에서는 본인이 위반한 계약뿐만 아니라,이어져서 발생하는 2차, 3차 피해까지 모두 부담하게 될 수도 있습니다.
계약이 성립될 때 지불한 계약금에 대해서는,여러가지 정황을 고려해서 최종 결정이 이루어집니다.고려되는 사항은 계약금의 액수,클로징이 되지 않은 사유 등입니다.하지만,대부분의 경우 부동산 회사의 trust 계좌에 계약금이 들어 있는데,양측이 합의하지 않는다면 법원의 판결이 나올 때까지 계약금은 움직이지 못하는 상황이 됩니다.
판매자가 클로징을 하지 않는 경우
판매자가 계약을 위반한 경우에 발생하는 구매자의 피해는 구체적인 숫자로 산정하기 어려운 경우가 많습니다.구매자가 비슷한 종류의 다른 주택을 구매하는 경우,일반적으로 적용할 수 있는 원칙은 계약 당시의 가격과 재판 당시의 가격 차이를 보상한다는 것입니다.그리고 만일 구체적인 금전적 피해를 증명할 수 있다면 이에따른 보상을 요구할 수도 있습니다.그리고 매우 드물기는 하지만 매매 계약의 강제 집행이 이루어지는 경우도 있습니다.이러한 강제 집행은 계약 당사자들간의 의도가 불분명하고,강제 집행이 쌍방 누구에게도 과도한 부담을 주지는 않는 등 여러가지 조건을 충족하는 경우에만 이루어집니다.
기타
부동산 매매 계약이 클로징으로 이루어지지 않은 경우,위와 같은 보상 안에 이르기 전에 고려해야 할 요소가 많이 있습니다 – 예를 들어,어느 시점에서 계약 불이행에 대한 통지가 이루어졌는지,구매자 및 판매자의 행위는 어떠했는지,주택은 어떠한 종류의 것인지 (예를들어 주택,농장,공장 등), 계약 불이행의 기타 정황은 어떠했는지 등 입니다.따라서 부동산 매매 계약을 이행하기 어렵다고 판단이 되는 경우에는 변호사의 조언을 얻으셔야 합니다.